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[투자백서53] 11.3대책 핵심과 투자처

닥터아파트 2016-11-03 조회 19,738 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음
 


 

11.3대책이 발표됐다. 분양(분양권)시장이 뜨거운 조정대상지역(리틀 투기과열지구)에 대해 선제적이 아닌 후제적 대응을 했다. 또 이들 지역에 투기수요를 차단하기 위해 1순위 청약자격을 강화하고 재당첨제한을 다시 도입했다.


11.3대책 핵심

 

 


 

11.3대책 이후 영향

 

수도권은 물론 부산 아파트시장도 지금처럼 가던 길을 그대로 우상향할 것이다.  대세에 지장이 없을 것이다. 공급부족이 해소될 때까지 말이다.


가장 큰 영향은 분양권 전매시장이 줄어든다는 것이다. 조정대상지역에서 11월 3일 이후 입주자모집공고를 하고 분양하는 아파트 분양권시장은 사실상 닫힐 것이다. 민간택지도 1년 6개월간 전매할 수 없어 초기 분양권 프리미엄이 크게 낮아질 것이다.


분양시장의 경우 조정대상지역에서 1순위 청약자수가 크게 줄어들어 부익부 빈익빈이 가속화될 것이다. 비인기 단지는 미분양, 미계약 물량이 증가할 것이다. 또 재당첨제한으로 투자수요는 물론 실수요도 청약에 신중할 수 밖에 없어 경쟁률은 낮아지고 1순위 미달이 늘어날 것이다. 1순위 및 재당첨 제한은 주택공급에 관한 규칙이 개정 되는대로 이르면 11월 중 시행될 예정이다.


청약가점제는 지자체별 자율화를 유보하고 2017년에도 계속 시행될 예정이다. 85㎡ 이하  40% 적용.


11.3대책 이후 투자처


수도권 분양시장에선 용인, 송도 등 규제제외지역이 풍선효과로 인해 수혜처가 될 것이다.


또 갭투자 수요가 계속되고 있는 재고아파트 역시 이번 규제책과 상관없어 정비사업지 주변에 지은지 10년 이내 새 아파트 강세가 계속될 것이다.


재개발 재건축의 경우 조합원 입주권에 대해선 지금처럼 전매가 자유로워 거래가 늘면서 계단식 상승이 계속될 것이다. 다만 전매제한이 일반분양 분양가 책정에  마이너스 요인이 되겠지만 걸림돌은 되지 않을 것이다. 이주비 및 추가부담금 집단대출도 받지 않으니 정비사업지는 최대 수혜처가 될 것이다.


분양권시장은 전매제한으로 위축될 것이다. 다만 풍선효과로 인해 조정대상지역에서 11월 2일 이전에 입주자모집공고를 하고 분양한 분양권 프리미엄은 희소가치로 인해 강세를 보일 것이다. 특히 지난 6월 이전 분양한 분양권의 경우 중도금 대출승계시  보증제한을 받지 않아 프리미엄이 상승세를 보일 것이다.


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