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[투자백서54] 11.3대책 이후 분양권 투자전략

닥터아파트 2016-11-07 조회 20,230 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

11.3대책으로 분양권시장이 크게 위축될 전망이다. 전매제한 강화로 분양권시장 파이가 작아지면 프리미엄도 작아진다.


하지만 시장 파이가 작아지면 가수요 투자수요가 줄어들어 분양권으로 내집마련하려는 실수요자에게는 오히려 기회다. 따라서 역발상 투자를 해야한다.


1. 조정지역 분양권을 적극 매수하라


서울 등 조정대상지역 37곳은 한마디로 분양권 프리미엄이 많이 붙을 가능성이 높은 지역이다. 따라서 입주프리미엄도 최소한 5천만원이상 붙을 것이다. 많이 붙는 곳은 위례신도시처럼 2억원까지 가능할 것이다.


따라서 조정지역 분양권을 적극 매수하라. 특히 풍선효과로 조정지역에서 11월 2일 이전에 입주자모집공고를 하고 분양한 분양권은 희소가치로 인해 보합세를 보이다 강세를 보일 것이다. 지난 6월 이전 분양한 분양권의 경우 중도금 대출승계시 보증제한을 받지 않는다.


분양권을 매수하고 보유기간을 최대한 늘려라. 잔금 납부전 또는 입주후 2년 지나 양도세 비과세 시점에 매도타이밍을 잡아라. 10년만에 찾아온 상승장에선 웃돈을 주고 분양권을 사더라도 웃돈의 2배 전후로 입주프리미엄이 붙을 가능성이 높다.


2. 조정지역외 분양권은 선별 매수하라


조정지역에 포함되지 않았다는 것은 실수요는 물론 가수요 투자수요도 붙지 않는 곳이다. 풍선효과를 기대하고 묻지마 청약을 하지마라. 분양권 매수도 선별 매수하라.


전매 규제로 분양권시장이 줄어들면 수원 용인 인천 의왕 안양 등 조정지역에 포함되지 않는 지역의 경우 초기 분양권 프리미엄이 낮게 형성될 가능성이 높다. 1순위 청약경쟁률이 평균 5대 1 이상으로 마감한 분양권을 매수하는게 안전하다.


3. 실수요층이 두터운 분양권을 매수하라


전매제한 규제가 심해질수록 결국 실수요층이 두터운 분양권만 살아남을 것이다. 프리미엄이 하방경직성을 띨 것이다.  서울 도심권 및 강남권이 안전하다. 실수요층이 얇은 김포, 화성, 파주, 시흥 등 수도권 외곽 분양권은 매수에 신중해야 한다. 소액 투자로 중도금 대출을 지렛대(레버리지) 삼아 시세차익(단타)을 노리는 분양권은 매수하지 않는게 상책이다.


한편 전매제한 강화로 분양권시장이 위축되면 분양권 프리미엄도 하향세를 보일 것이다. 그러면 고공행진하던 분양가도 상승폭이 둔화될 것이다. 따라서 조정지역을 중심으로 적극적으로 청약해야 한다. 물론 중도금 대출 자격이 있는지 사전확인은 필수다. 가장 바람직한 분양권 매수 방법은 아파트를 당첨받는 것이다.


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