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[투자백서56] 재건축 속도는 무엇으로 결정되나?

닥터아파트 2016-11-28 조회 40,856 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

 

 재건축 사업속도는 무엇으로 결정되는가?


재건축 사업속도가 빠르려면 기본적으로 사업성이 높아야 한다. 사업성이 높은 곳은 대지지분이 많고 땅값이 비싼 곳이다. 또 일반분양물량이 많아 고분양가를 책정해도 완판되는 곳이다.


또 기부채납에 대한 리스크가 낮아야 한다. 최근 서울 재건축의 경우 용적률을 최대 300%까지 끌어올리기 위해 공원 도로 학교 등 기반시설을 기부채납하는 과정에서 사업이 지연되는 경우가 많다.


그럼 대지지분, 고분양가라는 기본요건을 갖춘 재건축 단지 중 사업속도가 빠르기 위한 결정적 요인은 무엇일까?


1. 조합이 청렴해야 한다


사업속도에 결정적으로 작용할 수 있다. 우선 조합장이 정직하고 추진력이 있어야 한다.  포용력, 전문성, 대외활동력까지 갖추면 더욱 좋다. 여기에 조합원들의 적극적인 참여가 동반돼야 한다. 투자자들이 많이 사들인 아파트일수록, 비교대상 아파트가 성공적으로 재건축할수록 조합원들이 동기부여가 강해 재건축에 적극적이다.


2. 단지규모는 중급이 좋다


단지규모가 클수록, 특히 2천가구가 넘을 경우 조합원간 이해관계가 복잡하게 얽혀 사업속도가 느린 경우가 많다. 서울 기준으로 가장 이상적인 기존 가구수는 5백가구~1천가구가 좋다.


3. 평형은 작을수록 좋다


기존 평형이 다양할수록, 평형 차이가 클수록 사업속도가 느릴 가능성이 높다. 따라서 단일 중소형 평형이 좋다. 단일 평형, 단일 대지지분일수록 사업속도가 빠르다. 20평형대, 30평형대 중소형으로 단일 또는 2개 평형으로 구성된 단지가 이상적이다. 


4. 상가는 침체될수록 좋다


상가 영업이 잘되거나 규모가 큰 경우 재건축에 큰 걸림돌이 되고 있다. 상가 반대로 오랫동안 재건축 사업이 지연되는 경우가 많다. 최근에는 상가를 제외하고 재건축하는 아파트도 늘어나고 있다.


5. 조망권, 학교배정이 같아야 한다


한강조망 아파트가 특히 그렇다. 한강조망이 되는 조합원이 재건축시 동호수추첨을 권리가액에 따라 평형을 배정하고 추첨을 통해 결정할 경우 조합원간 다툼이 발생할 가능성이 높다. 따라서 조합설립인가전 투자시 조합설립 요건인 동별 50% 동의를 받는데 걸림돌이 없는지 확인해야 한다.


이밖에 복도식에 지하주차장이 없고 리모델링한 단지가 적을수록 사업속도가 빠르다.


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