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[투자백서64] 20% 이상 오를 부동산 찾는법

닥터아파트 2017-01-09 조회 25,672 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

10년만에 찾아온 상승장이라고 하더라도 연간 20% 이상 오르는 아파트를 찾기란 쉽지 않다. 2000년대 상승장에서 흔했지만 2010년대에는 그렇지 못하다. 2016년 서울 아파트 매매가 상승률이 평균 5%에도 못미치는 걸 봐도 쉽게 알수 있다.


그럼 2017년 1월 조정장세에서 1년에 20% 이상 오를 아파트를 찾는 법은 없을까? 물론 있다. 방법은 의외로 쉽다. 문제는 실행이다. 저지름이다.


방법 1: 고수 행동을 벤치마킹하라


고수는 자신만의 안목으로 투자한다. 예측보다는 대응을, 대응보다는 주관을 갖고 투자한다. 하수는 뉴스에 따라 투자한다.


고수는 투자 책임을 스스로 지지만 하수는 시장탓, 남의탓을 한다. 고수는 내일의 시세에 집중하지만 하수는 과거의 시세에 집착한다. 고수는 입지의 잠재력(모멘텀)을 보지만 하수는 현재 가격을 본다.


고수는 3년이상 장기보유하지만 하수는 1년이 지나면 팔 생각을 한다. 고수는 자기확신으로 투자 결정이 빠르다. 그리고 끈기가 있다. 반면 하수는 장세에 휘둘려 성급하게 결정한다. 자기불신이 강하고 조급증이 있다. 


방법2: 정비사업에 갭투자를 하라


2017년에도 아파트 투자의 중심은 재개발 재건축 등 정비사업이다. 이중에서도 재개발이다. 재개발에 갭투자를 하라.


재개발 지분은 11.3대책이후 최대 수혜 상품이다. 조합원은 중도금(추가부담금) 등 대출규제를 받지 않는다. 재건축처럼 초과이익환수제 대상도 아니다. 또 조합원 입주권은 전매제한 대상이 아니라 언제든지 팔수 있다. 재건축에 비해 실투자비가 낮아 환금성도 높다. 


부자벨트(정비사업으로 소득수준이 높은 수요층이 몰리는 주거지역)에 속한 재개발구역 지분을 매수하라. 부자벨트는 대부분 직주근접성이 강하고 지하철로 서울 도심권 및 강남권 접근성이 뛰어나다. 학군과 생활인프라는 기본이다.


재개발 지분중 다세대 빌라 등을 전세끼고 갭투자를 하라. 싸게는 실투자비 1억~2억원이면 매수할수 있다. 서울 기준으로 건축심의를 통과한 재개발구역중 사업시행인가 전후에 매수하라. 상승장에서는 시공사가 선정되기전에 매수하는게 좋다. 늦어도 관리처분총회를 개최하기전에 매수하라. 


2017년엔 고수의 행동을 따라하며(개미들은 쉽지 않겠지만^^) 재개발 지분에 갭투자하라.


보유기간은 최소한 일반분양직후까지다. 그때까지 상승폭이 크다면 입주할 때 까지 보유하라. 또 그때까지 상승폭이 크다면 입주이후 2년 이상 보유하라.


일시적 1가구 2주택이나 관리처분인가전 2년이상 보유해 양도세 비과세혜택을 받아라. 2017년 2억원으로 재개발지분에 투자해 3년 보유할 경우 시세차익은 2억원까지도 가능하다. 실투자비 대비 연평균 상승률이 33.3%에 달하는 수치다.

 

PS: 2017년 20% 이상 오를 부동산을 공개합니다. http://www.drapt.com/academy/index.htm?page_name=eduView&mkey=4&uid=171


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