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[투자백서65] DTI vs 스트레스DTI vs 신DTI

닥터아파트 2017-01-10 조회 24,453 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


주택시장과 마찬가지로 정부 대출정책도 춤을 춘다. 냉온탕을 오간다. 정부는 2017년에 가계부채에 대한 총량을 규제하지 않겠다고 밝혔다. 또 오는 7월 규제완화가 끝나는 수도권 DTI 비율도 60%를 유지하겠단다. 즉 DTI 규제완화를 2018년 7월까지 연장하겠다는 의미다. 

DTI는 주택담보대출 규제정책 중 가장 강력하다. DTI를 낮추면 소득 수준이 낮은 서민에게는 치명타다. 단기간에 주택담보대출 증가폭을 줄일수 있는 강력한 대책이다. 2017년 1월 현재 DTI는 수도권(60%)에만 적용되고 있다.  

이번 기회에 DTI, 스트레스DTI를 공부하고 2017년 하반기부터 단계적으로 적용될 신DTI도 알아보자. 

DTI(Debt To Income): 총부채상환비율 

DTI 비율은 대출받는 사람의 연간 대출 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출을 갚을 수 있는 능력을 측정하는 비율이다. 

DTI 비율 = 연간 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 

연간 대출 원리금 상환액은 주택담보대출과 다른 대출의 원리금 상환액을 말한다. 

예를 들어 연소득이 1억원이고 DTI가 60%라면 연간 원리금 상환액이 6천원을 초과하면 안된다. 

DTI를 통해 대출 한도를 계산 할 수도 있다. 

DTI 60% 기준으로 보금자리론 20년 대출이자 3.35%로 계산할 경우 연소득 6,000만원에 다른 융자금이 없다면 5억1,860만원까지 대출이 가능하다. 대출한도가 연소득의 약 8.6배라는 것을 알수 있다. 다른 주택담보대출이 없는 경우 부부합산으로 연소득을 계산할 수 있다. 

금융감독원 홈페이지(www.fss.or.kr/fss/s1332/credit/finance/fun05_04.jsp)에 접속하면 DTI를 미리 계산해볼 수 있다. 

스트레스DTI  

2016년부터 변동금리 주택담보대출(분양아파트 잔금대출 포함)을 받는 경우 소득 심사 결과에 따라 스트레스DTI가 80%를 넘으면 고정금리 대출을 받거나 스트레스DTI 기준 80% 이하만 대출을 받을 수 있다. 

실제 금리에 금리인상 리스크를 반영한 스트레스금리를 가산해 산출한게 스트레스DTI다. 스트레스금리란 최근 5년간 가계대출 가중평균금리 최고치에서 매년 11월 공시된 10월분 가중평균금리를 빼 적용한다. 2017년 스트레스금리는 2.7%. 저금리기조에서 스트레스금리를 반영하면 상환 부담액이 더 커져 대출한도를 줄이는 효과가 있다. 

신DTI 

대출받는 사람의 연소득을 계산할 때 2017년 하반기부터는 연봉외에 장래에 늘어날 소득을 반영하겠다는 것이다. 또 자산이 많을 경우 대출을 더 많이 해주겠다는 것이다. 순자산(자산-부채)이 많거나 연봉이 높고 연봉 상승폭이 큰 사람은 대출한도가 종전보다 늘어나게 된다. 따라서 규제완화책에 가깝다. 서민에겐 규제강화책이지만 말이다.  


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