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[투자백서71] 재개발 미슐랭 스타?

닥터아파트 2017-02-13 조회 24,946 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

2016년이 재건축 전성시대라면 2017년은 재개발 전성시대가 될 것이다.


입지로면 보면 강북 재개발이 강남 재건축을 뛰어넘기는 쉽지 않다. 하지만 재건축 못지 않은 뛰어난 입지를 갖춘 재개발도 적지 않다.


재개발 지분이 올해 최고의 투자처가 될 이유는 무엇일까? 우선 초과이익환수제에게 자유롭다. 재건축만 적용된다.


둘째 집단대출 규제에서 자유롭다는 것이다. 조합원에게 지급되는 중도금 및 잔금(추가부담금) 집단대출은 2017년 2월 현재 규제 대상이 아니다. 


하지만 최근 A급 입지가 아닌 재개발 사업지의 이주비 대출이 막혀 이주가 지연되는 사례가 발생하고 잇다. 은행 대출을 받지 못하면 제2금융권이나 최악의 경우 개인 신용대출을 받아야한다.


11.3대책 이후 재개발 조합이 은행에서 이주비 대출을 받으려면 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아야 한다. 이전에는 시공사의 연대보증만으로도 대출이 가능했다.


HUG 보증을 받으려면 정비구역 소송 진행 상황, 정비사업지 위치 및 분양성, 시공사 신용도 등 대출 심사 기준을 통과해야 한다. 


따라서 레스토랑 미슐랭 스타(별 1~3개)처럼 A급 입지 재개발 투자처에 대해 재개발 ‘미슐랭 스타’를 매겨봐야 한다.


재개발 미슐랭 스타를 받으려면 사업속도, 입지의 미래가치는 물론 입주시점까지 모멘텀(상승동력)이 중요하다. 메이져 브랜드는 필수. 3종 일반주거지역 역세권에 단지규모 1,000가구 안팎은 기본이다. 


재개발 미슐랭 스타


★(훌륭한 입지+평균 이상 모멘텀+10대 메이져 브랜드): 양천구 강서구 은평구 서대문구 마포구 동작구 성동구 영등포구 용산구 중구 성북구 고양 구리 안산 안양 수원 광명 등 재개발 정비사업지. 예)은평구 응암1구역


★★(뛰어난 입지+강한 모멘텀+10대 메이져 브랜드): 양천구 강서구 은평구 서대문구 마포구 동작구 성동구 영등포구 용산구 중구 송파구 성북구 안양 광명 등 재개발 정비사업지. 예)강서구 방화6구역(시공사 미정)


★★★(매우 뛰어난 입지+매우 강한 모멘텀+5대 메이저 브랜드): 강서구 성동구 마포구 동작구 용산구 중구 등 재개발 사업지. 예)마포구 염리3구역

 

PS: 3월 9일부터 3주간 진행되는 오윤섭의 핵심지역 투자등급에서는 모멘텀 중심으로 미슐랭 스타처럼 투자등급 별 1~3개를 받은 수도권 아파트를 상세소개합니다.


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