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[투자백서72] 송도 분양권 프리미엄 다시 1억원시대

닥터아파트 2017-02-20 조회 28,725 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음

                                     4월 오픈예정인 송도5공구 복합 쇼핑몰, 트리플스트리트

  


송도국제도시 분양권 프리미엄이 다시 1억원 시대를 맞고 있다. 2010년 전후 송도 분양권시장 전성기가 재연되고 있다. 특히 송도3공구 더샵퍼스트파크와 송도5공구 더샵센트럴시티(주상복합), 송도호반베르디움2차가 1억원 시대를 주도하고 있다.

 

지난 2003년 착공한 송도국제도시는 오는 2020년 3단계 공사 마무리를 앞두고 있다. 여의도 면적에 17배에 달한다. 1∼8공구가 개발중이며 9∼11공구는 매립하며 개발계획을 세우고 있다. 인구는 지난해 10만명을 넘어섰고 2020년이면 총 26만명이 거주하게 된다.


그럼 송도 분양권 프리미엄 1억원은 거품일까?


투자시장인 분양권 프리미엄의 적정성을 판단하는데 가장 좋은 지표는 입주하는 새 아파트 전셋값이다. 특히 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율로 가늠할 수 있다. 송도 중소형 전세가율은 지난 2014년 50%대에 그쳤으나 2년 지난 2016년에는 70%를 넘어섰다.


2월부터 입주가 시작된 송도5공구 송도호반베르디움1차 26평형의 경우 전셋값은 3억원을 육박한다. 프리미엄 포함 시세는 3억7천만원선. 전세가율이 80%를 넘었다.


매매가도 상승하고 있지만 전셋값 상승폭이 더 크기 때문에 전세가율이 높아지고 있다. 송도 1~4공구 등에선 전세난까지 일어나고 있다. 전세수요가 늘어난다는 것은 기본적으로 실수요가 늘어난다는 것이다.


실수요 증가는 기업입주 영향이 결정적이다. 현재 송도국제도시에는 1,700여 곳의 국내외 기업(임직원 3만명)이 입주해 있다. 생명공학(BT), 정보기술(IT) 등 첨단 기업이 많다.


호반베르디움2차(11월 입주)가 들어서는 송도5공구에는 부지 8만평에 삼성바이로직스와 삼성바이오에픽스가 들어서 있다. 대표적인 바이오기업인 셀트리온과 동아제약도 자리잡고 있다. 삼성은 송도11공구에 부지를 추가로 매입할 계획이다.


또 미국계 반도체회사인 엠코테크놀로지는 2017년부터 연구원 등 상근직원 5천명이 순차적으로 이주할 예정이다. 직원용 기숙사도 들어서고 있다.


편의시설도 잇따라 오픈하고 있다. 홈플러스, 현대프리미엄아울렛, 코스트코가 오픈했다. 4월중 복합 쇼핑몰, 트리플스트리트가 오픈할 예정이다.


또 5, 7공구 아파트와 접해있는 문화공원 2, 3지구가 2018년 이후 완공되면 미추홀공원∼누리공원∼문화공원으로 연결되는 길이 2.5km의 녹지축이 완성된다. 인천지하철1호선 테크노파크역 역세권은 기본이다.


송도 학군은 인천의 8학군이라 불릴 정도로 좋아지고 있다. 채드윅국제학교, 신정초 연송초 명선초 신정중 연송고 포스코자사고가 있는 1공구를 중심으로 송도 학군은 좋아졌고 소득수준이 높은 30~40대 직장인이 몰리면서 갈수록 더욱 좋아질 것이다.


송도 분양권시장은 2016년부터 움직이기 시작했다. 최근 미분양관리지역을 졸업했고 청약조정대상지역이 아니라 풍선효과도 기대할만하다.


무엇보다 기업 입주가 계속되면서 실수요가 늘어나고 있다. 송도국제도시는 자족시설을 갖춘 베드타운이 된다는 점에서 인천판 ‘판교’가 되고 있다.


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