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[투자백서76] 아파트 재건축과 U자형 상승 법칙

닥터아파트 2017-03-13 조회 32,253 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

아파트값이 준공년수에 따라 생물처럼 움직인다. 사람과 달리 아파트는 청장년과 노년을 지나 다시 젊어지는 시기가 오는 것이다. 이른바 재건축 투기수요에 따른 U턴 상승 법칙이다.


2017년에도 지은지 30년 안팎된 재건축 아파트 전성시대다. 또한 입주 2년차 4년차 6년차 새 아파트 전성시대이기도 하다.


서울의 경우 2015년부터 이주철거 등 정비사업이 활발해졌다. 하지만 대부분 입주전이다.


재건축하는 아파트가 아직 입주전이라 새 아파트의 희소가치가 높다. 통상 새 아파트는 입주 3년차 전후에 가격이 정점에 이른다. 그렇다고 3년이 지나면 가격이 내린다는 것이 아니다.


분당 등 수도권 1기 신도시 매매가 추이를 보면 시범단지 기준으로 입주 10년 전후에 새 아파트로서 가격이 고점에 도달했다.


분당의 경우 지난 2007년에 대부분 전고점을 기록했다. 입주 13~14년이 지나면서 하락세로 돌아섰다. 판교 등 2기 신도시 분양 및 입주 영향도 컸다.


하지만 최근 분당 20평형대 중심으로 매매가가 지난해에 2007년 전고점을 돌파하는 단지가 늘어나고 있다. 준공년수 25년이 다가오면서 리모델링과 재건축 기대심리 때문이다.


재건축 호재가 발생하는 단지의 경우 준공연수 어느 시점에서 가격이 바닥을 치고 다시 반등하게 된다. 재건축 투기수요에 따른 매매가 U자형 상승이다.


이상경 교수의 논문 ‘준공 연수와 아파트 가격간의 관계(2001년)’에 따르면 재건축연한이 20년일때 준공 후 17년 시점에 재건축 투기효과로 인해 아파트값이 반등한다고 밝혔다.


지금은 재건축 연한이 30년이니 26년 전후로 가격이 반등한다고 보면 무리가 없을 것이다.


실제 지난 2015년부터 지은지 25년 전후로 재건축이 가능한 중층 아파트값이 큰 폭으로 뛰었다. 대표적인 단지가 올림픽선수촌이다. 2016년 34평형(대지지분 20.8평)이10억원을 돌파했다.


재건축 추진위도 구성된 올림픽선수촌(5,500가구)은 이제 재건축 연한(2018년 6월)이 얼마 남지 않았다. U자형 상승 법칙에 따라 앞으로 가격은 우상향이 대세가 될 것이다.


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