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[투자백서77] 미래가치 높은 아파트엔 누가 사나?

닥터아파트 2017-03-20 조회 37,921 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


 

설익은 부동산 전문가들이 인구가 늘어나는 지역의 아파트를 사라는 말을 많이 한다. 과연 그럴까?


김포도 용인도 인구는 크게 늘어나고 있다. 반면 서울 인구는 줄어들고 있다. 그럼 서울 아파트를 팔고 김포나 용인 아파트를 사야 한다는 말인가?


인구가 늘어나는 지역이 아니라 소득수준이 높은, 30~40대 인구가 늘어나는 지역의 아파트를 사야 한다. 미래가치가 높기 때문이다. 특히 소득수준이 높은 대기업 사옥에 접근성이 좋은 아파트가 미래가치가 가장 높다.


지난 2015년 10년만에 찾아온 수도권 주택시장에서 핵심 수요층은 30대 후반~40대 초반 실수요층과 40대 후반~60대 초반 투자수요층이다.


미래가치가 높은 아파트는 바로 30대 후반~40대 초반 실수요층이 선호하는 아파트다. 매매 전세 모두 수요층이 두텁기 때문이다. 무엇보다 환금성이 뛰어나다. 또 상승장에서 상승폭이 크고 조정장세에선 하방경직성을 띠기 때문이다.


그럼 30대 후반~40대 초반 실수요층이 선호하는 아파트의 조건은?


첫재 대중교통으로 직장을 다니기가 편해야 한다. 특히 지하철로 출퇴근하기 좋아야 한다.


둘째 하나 또는 둘뿐인 초등학교 자녀가 안전하게 다닐수 있는 초등학교가 가까워야 한다. 초등학교의 양(학생수)과 질도 중요하다.


셋째 병원 도서관 공원 쇼핑몰 등 생활인프라를 제대로 갖춘 주거환경이다.


여기서 가장 중요한 것은 첫 번째 직주근접성이다. 이게 해결되지 않으면 나머지 둘째 셋째 조건은 의미가 반감된다.


30~40대가 많이 늘어나는 지역은 어디일까? 물론 신도시가 가장 많다. 판교도 그렇고 위례도 마찬가지다. 판교처럼 소득수준이 높은 30~40대가 서울 등에서 이주하기 시작하면 중소형 매매가는 가파르게 상승한다.


마곡지구도 30~40대 인구가 급증하는 지역이다. 2017년 하반기부터 LG사이언스파크 연구원들이 근무하기 시작한다. 이들 나이는 30대가 가장 많고 40대 초반이 뒤를 이을 것이다. 따라서 20평형대 매매가가 상승폭이 클 것이다. 마곡지구는 물론 방화동, 목동과 마곡나루역과 가까운 9호선 역세권 아파트 20평형대 가격도 우상향할 것이다.


마포구에선 아현뉴타운이 30~40대 인구가 가장 많이 늘어나는 곳이다. 공덕 여의도 광화문 등 업무밀집지역 접근성이 뛰어나고 염리동 일대 학세권이 유명하다.


최근 개포동 재건축시장에 30대 후반~40대 초반 매수자들이 늘어나고 있다. 왜?  50~60대에서 30~40대로 세대교체? 마포구 용강3구역을 재개발한 e편한세상마포리버파크 25평형 전셋값은 6억5천만원을 넘어섰다. 매매가는 8억원을 향하고 있다. 왜? 이에 답을 찾아야 아파트 투자에 성공할 수 있다.


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