지난 2004년 집값 상승은 저밀도지구로 불리는 강남 저층 재건축단지가 주도했다. 이에 참여정부는 재건축 초과이익환수제에 이어 주택거래신고제까지 도입했지만 집값 상승을 막지는 못했다.

2004년 4월 잠실주공 4단지 일반분양이후 강남권 집값이 꿈틀거렸다. 그해 서울 3차 동시분양에서 공급된 잠실주공4단지는 평당 2,000만원에 분양했다. 최고 335대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.

강남 재건축시장이 수도권 주택시장에 미치는 가장 큰 영향은 멸실주택에 따른 이주수요다.

관리처분인가를 받으면 통상 1년 안팎이 걸려 이주철거가 이뤄진다. 이주철거 이후 주택을 허물고 재건축을 한다. 이때 허문 주택을 멸실주택이라고 한다.

강남4구 재건축시장에서 연내 이주예정 가구수가 1만5천가구에 달한다. 개포주공1단지와 4단지, 그리고 둔촌주공 1~4단지가 대표적이다.

2016년 이후 4월 현재 강남 멸실주택에 따른 이주수요는 위례신도시와 미사강변도시 입주물량으로 인해 심각한 전세난 없이 지나갔다. 하지만 위례(남위례) 입주가 거의 마무리됐다. 미사강변도시도 2016년부터 시작된 입주물량(전체 2만6천가구중 1만3천가구 입주)중 절반이 입주한 상태다.

따라서 앞으로 강남4구 이주수요에 따른 입주물량이 부족하다. 결국 강남4구와 인접한 지역(관악구 동작구 성동구 광진구 등)으로 이주할 수밖에 없다.

이주에 따른 수요는 집주인과 세입자 모두에게 발생한다. 집주인은 재건축단지에 거주하지 않더라도 이주비를 받아 대체주택 등을 다른 주택에 투자하는 경우가 많다. 또 세입자는 전세난민으로 떠돌거나 현 거주지에서 가격이 싼 인접 지역 아파트를 사서 이사가야 한다.

앞으로 정비사업이 활발한(특히 강남4구) 지역의 인근 재고아파트 매매가는 상승폭이 커질 수밖에 없다. 강북권도 마포구 서대문구 성동구 용산구 동작구 은평구 성북구 등에서 재개발 이주수요가 크게 늘어나고 있다.

서울 정비사업은 2022년 전후에 정점에 달할 전망이다. 서울 핵심요지에서 앞으로 5년이상 이주수요가 지속적으로 늘어난다는 것을 의미한다.

여기에 강남권은 연내 고덕주공 3, 7단지 및 개포시영이 일반분양예정이다. 이어 2018년에는 개포주공 1, 4단지와 둔촌주공 일반분양 대기중이다.