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[투자백서84] 재개발재건축 총회를 주목하라

닥터아파트 2017-05-08 조회 33,276 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음


최근 서울 재개발 재건축 등 정비사업장에서 조합원 총회가 잇따라 열리고 있다.


조합원 총회는 사업속도를 가늠할 수 있어 매우 중요하다.


주택시장 하락장에선 사업이 제대로 진척되지 않아 비상총회가 많이 열린다. 반면 2015년 이후 상승장에선 사업속도와 사업성을 높이기 위한 총회가 자주 열린다.


우리가 뉴타운으로 알고 있는 한남뉴타운 흑석뉴타운 북아현뉴타운 등은 정확히 재정비촉진지구다.


최근 주목해야 할 총회가 재정비촉진구역의 건축계획을 변경하는 촉진계획변경안 총회다. 한남뉴타운의 경우 한남3구역을 시작으로 5구역, 2구역에서 촉진계획변경안 총회가 잇따라 열리고 통과됐다.


촉진계획변경안 총회는 서울시 정비사업 가이드라인(한강변관리기본계획 등)에 따라 설계를 변경하고 소형주택 공급을 늘려 용적률 인센티브를 받는 경우가 많다. 변경안은 과반수 출석(서면동의서 포함. 총회 현장에 최소 20% 이상 참석)에 3분의 2 찬성해야 의결된다.


의결되면 주민공람 및 구의회 의견청취, 주민공청회와 서울시 도시재정비위원회 심의를 거쳐 변경고시가 되면 확정된다. 총회 통과후 6개월 정도 시간이 필요하다. 


사업시행인가를 받은 사업장의 경우 평형별 가구수 변경 및 용적률 상향은 대부분 사업시행변경 총회를 통해 의결한다.


다음으로 중요한 총회가 관리처분 총회다. 총회 날짜가 잡혔다는 것은 시공사와 본계약을 맺었다는 의미다. 정비사업 리스크가 하나 해소된 것이다. 또 조합원 분양가, 비례율, 추가분담금 등이 확정됐다는 것이다.


상승장에선 관리처분 총회가 날짜가 확정된 것만으로 지분 시세가 상승세를 보인다. 조합원들이 매물을 거둬들이고 좀처럼 내놓지 않는다.


조합설립 총회도 중요해지고 있다. 조합설립동의서를 75% 이상 받아내 사업속도에 대한 기대감이 높아지기 때문이다. 추진위 승인에서 조합설립인가까지 소요기간이 짧은 정비사업을 주목할 필요가 있다.


이밖에 추진위 주민총회, 조합장을 새로 뽑는 총회, 시공사를 선정하는 총회, 조합원 동호수 추첨을 위한 총회도 정비사업 투자자라면 주목해야 한다. 


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