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[투자백서87] 정비사업 초소형 아파트를 노려라

닥터아파트 2017-06-05 조회 29,674 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음

경희궁자이 4블록 20평형 평면도



6월 30일부터 입주가 시작되는 서울 종로구 경희궁자이 4블록 20평형(방 2개 화장실 1개)의 경우 매매가가 6억3천만원을 호가한다.


분양가는 4억3천5백만원. 입주프리미엄이 2억원 가까이 붙었다. 시세가 평당 3천만원이 넘는 셈이다. 전셋값도 5억원에 달해 매매가 대비 전셋값 비율인 전세가율이 85%에 육박한다.


이처럼 서울 도심 초소형 아파트가 큰 인기를 끌고 있다. 중요한 사실은 서울 아파트시장에서 상종가를 치는 재개발 재건축 등 정비사업장은 소형주택을 의무적으로 지어야 한다는 것이다. 이는 앞으로 전용면적 60㎡ 이하 소형 또는 40㎡ 이하 초소형이 많진 않지만 꾸준히 공급된다는 의미다.


민간택지에서 소형주택의무건설비율은 지난 2014년 9월 폐지됐다. 하지만 재개발 재건축 등 정비사업에는 아직도 소형주택건설비율 규정이 남아있다.


정비사업 시행자인 조합은 법정상한용적률(3종 일반주거지역의 경우 300%)로 재재개발 재건축을 하려면 소형주택을 의무적으로 지어야 한다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 30조 3의 2항을 보면 다음과 같다.


“사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률(이하 "초과용적률"이라 한다)의 다음 각 호에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설하여야 한다.


1. 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업은 초과용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

2. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

3. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업은 초과용적률의 100분의 50 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

4. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율”


즉 서울에서 재개발할 때 법정상한용적률로 짓기 위해선 늘어나는 용적률의 50%를 전용면적 60㎡이하 소형주택으로 재건축도 마찬가지다.


경기도도 법적상한용적률에서 정비계획용적률을 뺀 용적률의 50%를 소형주택으로 건설하도록 의무화하고 있다.


소형주택은 정부나 지자체 등이 인수하고 시도 조례로 정하는 바에 따라 20년 이상 공공임대주택 등으로 공급된다.


늘어난 용적률의 나머지 50%는 전용 40㎡(공급면적 20평형) 안팎 초소형으로 지어 대부분 일반분양한다. 평당 분양가를 중대형보다 높게 책정할 수 있고 2인가구 이하 30~40대 청약자들에게 인기가 많기 때문이다.


초소형 아파트는 투자자라면 관심을 가져볼 필요가 있다. 특히 경희궁자이처럼 서울 도심권 초소형 아파트라면 주택임대사업용으로 입주권이나 분양권을 매수할 가치가 높다. 매수타이밍은 입주권은 조합원 동호수 추첨 이후 비로열층을 프리미엄(권리가액 대비)을 적게 주고 매수해도 좋다.


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