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[투자백서90] 분양권 전매 금지시대가 온다

닥터아파트 2017-06-21 조회 29,806 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음




문재인정부의 6.19대책은 1차로 분양권시장이 타깃이 됐다. 투기과열지구가 재건축이 타깃이라면 청약조정대상지역은 분양권이 타깃이다.


지난 2015년 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 분양권 전매시장은 문재인정부 집권기간중 전면 금지될 가능성이 높다. 분양권시장은 실수요시장이 아니라 투자수요시장이라 집값이 안정되지 않으면 문재인정부가 공격적으로, 선제적으로 전매제한을 강화할 것이다. 


따라서 분양권 투자자라면 문재인정부에서 수도권은 분양권 전매가 전면 금지될 가능성이 높다는 전제아래 투자해야 한다.


전매금지는 과거 참여정부의 길과 유사하게 걸어갈 가능성이 높다. 참여정부 시절 전매금지의 역사를 되돌아본다.


2003년


▲ 5.23대책

- 투기과열지구 수도권 전역, 충청권 일부 분양권 전매금지

- 투기과열지구 주상복합, 지역주택조합 분양권 전매금지


▲ 9.5대책

- 재건축조합 조합원의 지위 양도 금지


▲ 10.29대책

- 투기과열지구 6대 광역시와 도청 소재지 분양권 전매금지

- 20실 이상 소규모 주상복합 전매금지


2005년


▲ 8.31대책

- 분양가규제 적용 주택 전용면적 25.7평 이하 전매금지 강화(수도권 10년, 기타  5년)


2007년


▲ 1.11대책

- 수도권 아파트 전매금지 강화(공공택지 25.7평 이하 10년,  25.7평 초과 5년, 민간택지 7년, 5년)


2008년


▲ 9.22대책

- 9월 22일부터 오피스텔 전매제한

- 투기과열지구로서 수도권의 특별시·광역시 및 인구 50만 이상의 시에서 분양하는 100실 이상 오피스텔 전매금지: 사용승인 후 1년까지


이상 참여정부 시절과 MB정부가 출범한 2008년까지 아파트(재건축 주택 포함) 주상복합 오피스텔 전매금지의 역사다.


전매금지의 역사에 알 수 있는 교훈은 다음과 같다.


- 상승장이 계속되면 문재인정부는 전매금지 지역과 기간, 주택상품(아파트 주상복합 오피스텔)을 확대할 것이다.

- 수도권에서 서울 외에 인천경기 분양시장이 과열되면 청약조정지역으로 지정돼 전매금지시대가 올 것이다.

- 전매금지는 수도권에서 부산 등 지방으로 확대될 것이다.

- 강남재건축시장이 안정되지 않으면 오는 8월 이후 투기과열지구로 지정될 것이다. 따라서 조합설립인가 이후부터 재건축 조합원 지위(입주권) 양도가 금지될 것이다.

- 아파트 주상복합에 이어 최종적으로 오피스텔 전매가 금지될 것이다.

- 분양권시장은 전매금지가 강화될수록 환금성이 떨어져 투자수요가 이탈해 프리미엄은 하향세를 보일 것이다.


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