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[투자백서108] 14년 된 아파트가 급등하는 이유

닥터아파트 2017-11-27 조회 38,048 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음



1990년대 재건축 연한이 20년이던 시절 지은 지 15년 안팎이 되면 5층 이하 저층은 재건축 호재로 인해 시세가 급등했다.


하지만 재건축 연한은 40년으로 늘어났다 지금은 30년이다.


지은지 14년이 된 서울 구축 아파트가 최근 시세분출하고 있다. 단지규모도 5백가구를 겨우 넘고 용적률이 300%에 달한다. 앞으로 재건축 가능성은 희박하고 리모델링을 추진할 것이다.


지난 2015년 10년만에 찾아온 수도권 상승장에서 이 아파트는 2016년부터 매매가가 급등하고 있다. 가다서다 계단식 상승을 하며 고공행진하고 있다.


물론 강남3구에선 이런 아파트는 흔하다. 하지만 비강남권에선 14년된 아파트 매매가가 고공행진하는 경우는 흔치 않다.


2000년대 전용면적 84타입 매매가가 8억원으로 향하던 중 2010년 이후 침체기를 맞아 6억원대로 떨어졌다.


그러다 2015년 하반기 7억원을 돌파했다. 이어 2016년 12월 8억원을 돌파했다.  올들어 지난 8월 9억원을 돌파했다. 이제 9억5천만원으로 향하고 있다. 하한가가 9억원을 넘어서고 있다.


이 아파트의 입지 가치는 크게 3가지다. 우선 초품아다. 초등학교 선호도가 생활권내에서 최고다. 중학교가 여중 남중도 학업성취도 뛰어난 곳을 유명하다.


두 번째로 도심 공원이 최근에 들어섰다는 것이다. 걸어서 5분 걸리니 숲세권이다. 주변에 재개발이 마무리되돼 주거환경이 깨끗해졌다. 상권도 커지고 있다.


직주근접성이 좋아 대기업 로펌 병원이 몰려 있는 도심 30~40대 직장인이 몰려들고 있다. 자녀를 초중학교까지 다니게 할 생각으로 2016년부터 리모델링 바람이 불고 있다. 여기에 서울지하철 더블 역세권이다.  


그럼 학세권, 숲세권 역세권이라는 입지 때문에 최근 시세가 분출하는 것일까?


물론 학세권 숲세권 역세권이 매매가에 큰 영향을 미치고 있다. 하지만 평형 조화도가 뛰어나는 것을 주목할 필요가 있다. 물론 평형 조화도는 생활권별 소득수준별로 다르다.


전용 84타입이 41.9%, 113타입이 31.0%, 135타입 16.8%, 157타입 9.3%를 각각 차지하고 있다. 전형적인 중대형 단지다. 30평형대가 42%에 40평형대 이상 대형이 58%를 구성하고 있다.


평형 조화도가 뛰어나 소득수준이 높은 사람이 몰리고 이 단지만의 커뮤니티가 형성되고 있다. 커뮤니티의 질이 높아지고 있다.


이제 2000년 이후 지은 구축 아파트중 생활권내 평형 조화도가 뛰어난지를 주목할 필요가 있다.


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