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[투자백서109] 재개발 이주비 레버리지 투자상식

닥터아파트 2017-12-04 조회 43,697 | 추천 1 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음



서울은 전역이 투기과열지구라 지난 8월 2일부터 재건축은 조합원 지위 매매가 금지됐다. 반면 재개발은 조합원 지위 거래가 자유롭다.


서울 투기지역 또는 투기과열지구에서 재개발 입주권 투자를 할 때 핵심은 이주비 대출 승계 여부다. 이주비를 레버리지 삼아 투자해야 초기투자비가 적어 투자수익률이 높기 때문이다.


따라서 이주비를 얼마나 승계받는 지를 확인해야 한다. 또 이주비 승계시점과 매도자에게 지급할 잔금 시점이 맞지 않을 수 있어 주의해야 한다.


투자자는 부동산 중개업소의 말만 믿지 말고 약서를 쓰기 전에 조합과 이주비 대출 은행을 통해 다시 한번 이주비 승계를 확인하는 게 좋다.


서울 재개발에서 8.2대책 이전 이주비 대출을 받은 경우(이하 원조합원) 대부분 감정평가액의 60%씩 지급됐다. 


예를 들어 투기과열지구인 노원구 상계6구역의 경우 8.2대책 이전 원조합원은 이주비가 감평가의 60%를 무이자로 지급됐다. 8.2대책 이후 이주비 대출은행이 결정되고 이주비 대출이 실행된 재개발구역은 대부분 40%다. 


8.2대책 이후 소유권이전 또는 계약을 완료한 승계조합원의 경우 이주비는 감평가의 40%만 승계받을 수 있다. 기존 주택담보대출이 1건 있을 경우 투기지역의 경우 입주권 아파트 준공후 2년 이내 기존주택을 처분하는 조건으로 30%만 승계받을 수 있다. 처분조건도 조합과 이주비 대출 은행에 따라 다를 수 있어 확인해야 한다.


또 주담대가 2건 이상 있을 경우 투기지역은 물론 투기과열지구에서도 이주비를 승계받을 수 없다. 투기과열지구인 은평구 응암10구역처럼 매수인이 집이 2채 이상이면 이주비는 물론 중도금도 승계가 되지 않는 경우가 었어 주의해야 한다. 


재개발 투자시 조합원 분양가에서 권리가액(감평가☓비례율)을 뺀 추가분담금(조합원 중도금 대출) 납부 조건도 확인해야 한다.


분담금 100%를 입주시점에 내는 재개발 조합원 입주권이 입주까지 추가 자금이 들어가지 않아 가장 좋다. 다만 원조합원과 8.2대책 이후 승계조합원에 따라 분담금 납부 조건이 다를 수 있어 주의해야 한다. 


통상 투기과열지구 재개발 조합원 중도금 대출  한도는 전국에 주담대가 없는 경우  중도금의 40%까지 대출 가능하다. 주담대가 있을 경우 중도금의 30%까지 대출 가능하다. 하지만 투기지역의 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분하고 주택담보대출을 상환하는 것을 특약조건으로 가능하다.


그리고 분양권 중도금 대출과 마찬가지로 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 중도금 대출이 있다면 조정대상지역에선 조합원 중도금 대출도 세대당 1건만 가능해 중도금 대출을 받을 수 없다. 다만 기존 중도금 대출을 상환하면 가능하다.


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