공식SNS 닥터아파트 공식 페이스북닥터아파트 공식 블로그닥터아파트 공식 블로그

회원정보변경 | MY닥터아파트 | 로그인

닥터아파트

시장포커스

트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기

[투자백서111] 2018년 재개발 투자 체크 포인트

닥터아파트 2017-12-18 조회 40,945 | 추천 0 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음



문재인정부 들어서 재건축은 물론 재개발도 투자의 규제강도가 심해지고 있다. 따라서 투자시 주의할 점도 늘어나고 있다. 재개발 투자 체크 포인트는 다음과 같다.


이주비 및 중도금 대출


이주비 대출은 기존 주택담보대출이 있다면 이주비 대출이 100% 나오지 않는다. 대출이 2건 이상이면 이주비가 아예 나오지 않거나 승계되지 않는 경우도 있다. 투기과열지구에서 주담대 1건이면 이주비 대출은 감정평가액의 30% 수준으로 보면 된다. 준공후 2년이내 주담대가 있는 아파트 처분 조건이다. 조합원 추가분담금, 즉 중도금 대출도 같은 방식으로 적용된다. 


투기과열지구 조합원지위 양도금지


투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하면 재개발도 조합원지위 양도가 소유권이전등기시점까지 금지된다.


따라서 환금성을 높이려면 12월 현재 사업시행인가 신청을 한 단지를 사는 게 안전하다. 갈현1구역 한남3구역 신월곡1구역 신당8구역 등이 내년 1월까지 사업시행인가 신청을 추진중이다.


투기과열지구 재당첨제한


지난 10월 24일부터 투기과열지구 재개발 정비사업(재건축 포함)에서 조합원 분양 또는 일반분양분에 당첨된 자는 5년 이내에 투기과열지구 내 정비사업 조합원 분양 신청을 할 수 없다. 즉 재당첨제한을 적용받는다.


여기서 조합원 분양 당첨 기준일은 관리처분인가일, 일반분양 당첨일은 당첨자 발표일이다.


매입 순서와 상관없으니 주의해야 한다. 지난 10월 24일 이후 재개발 재건축 정비사업이 관리처분인가를 받았다면, 그리고 다른 정비사업 조합원 지분을 보유하고 있고 아직 관리처분인가를 받지 않았다면 5년 이내 관리처분인가를 받는다면 조합원 분양받을 자격이 없다. 현금청산 대상이 된다. 물론 정비사업 일반분양분도 당첨받을 수 없다. 당첨받더라도 부적격 당첨자가 돼 당첨취소가 된다.


따라서 재개발 재건축 등 정비사업에 복수의 조합원으로 아직 관리처분인가전이고 관리처분인가 기간 차이가 5년 미만으로 예상된다면 둘 중 하나는 처분해야 한다.


또 조정대상지역 및 투기과열지구에선 지난 10월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 정비사업은 조합원의 주택 공급수가  종전 최대 3채에서 한 채로 줄어들었다.


감정평가액 


재개발 초보투자자라면 사업시행인인가 후 감정평가가 조합원에 통보되는 시점에 투자하는 것이 안전하다. 하지만 감정평가액에 대해 너무 걱정할 필요가 없다.


종전자산평가라고도 불리는 감정평가액은 조합원 지분의 시가를 평가하는 것이 아니다. 조합원 자산의 재개발 조합 출자 비율을 정하는 상대 평가액이다. 따라서 감정평가액 자체보다는 조합원 지분간 가격 형평성이 중요하다.


감평가가 높으면 조합원 분양가도 높아지고 감평가가 낮아지면 조합원 분양가도 낮아진다.


다만 매수가보다 감평가가 너무 낮게 나오면 총투자비가 일반분양가가 비슷해질 위험이 있어 주의해야 한다.


트위터 페이스북 프린트하기메일발송하기스크랩하기목록보기
다음글[투자백서112] 2018년 꼭 알아야 할 부동산 규제정책 48165
현재글[투자백서111] 2018년 재개발 투자 체크 포인트 40945
이전글[투자백서110] GTX는 집값에 무조건 호재일까? 41617


 

우측광고