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[투자백서113] 위례는 베드타운? 자족도시?

닥터아파트 2018-01-15 조회 113,295 | 추천 2 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음



수도권 공공택지 분양물량이 줄어들면서 2기 신도시에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 판교신도시의 경우 동판교 봇들마을 8단지 84타입이 매도호가 14억원에 달한다. 실거래가는 13억원을 넘어섰다. 


판교 아파트 급등에는 판교2테크노밸리에 이어 최근 발표된 판교3테크노밸리 발표 영향도 컸다. 물론 판교는 입주 10년을 맞아 성장기를 지나 성숙기에 접어들면서 학군 상권 도로 철도망 등 정주권이 크게 좋아졌다.


같은 2기 신도시지만 개발속도가 느린 위례는 어떨까? 위례의 단점으론 크게 2가지를 꼽는다. 전철망(위례신사선 위례선 위례과천선 8호선 우남역) 건설계획이 8호선 우남역을 제외하고 유동적이라는 점이다.


두 번째론 베드타운에 그쳐 자족시설이 없어 직주근접 가치가 떨어진다는 점이다.


과연 그럴까?


먼저 위례는 판교와 함께 강남 대체신도시로 조성됐다. 이에 따라 중대형이 주력 평형이다. 서울 강남 업무밀집지역의 배후주거지로 조성됐으니 베드타운이 1차 목표가 될 것이다.


그럼 자족시설이 없어 직주근접 가치가 떨어질까? 지금은 직주근접 가치가 떨어진다.


특히 도로망 전철망이 부족해 강남 통근자들이 불편하다. 앞으로 송파IC 개선공사와 위례 거여 도로 개통이 시급하다.


위례 직주근접성과 밀접한 관련이 있는 게 전철망이다. 강남을 직선으로 관통하는 서울 경전철, 위례신사선의 사업속도가 더디기 때문이다. 하지만 아파트 분양가(땅값)에 위례신사선 사업비가 포함돼 있어 언제 착공하느냐가 관건이다.


위례신사선은 오는 3월 전후 기획재정부의 민자적격성 심사 결과가 나올 예정이다. B/C가 1.0이상이라 통과가 유력하다. 통과되면 우선협상대상자(GS건설 컨소시움 유력) 선정, 실시협약 체결, 실시계계획 승인을 거쳐 2020년 착공이 가능할 것으로 보인다. 


위례신사선이 직주근접가치를 높이는데 중요하다. 바로 영동대로 지하개발, 한전부지 GBC 빌딩 착공 등으로 천지개벽하는 삼성역 접근성이 크게 좋아지기 때문이다. 위례역(위례중앙역)에서 다섯 정거장만 가면 20분 걸려 삼성역에 도착할 수 있다.


따라서 위례신도시의 직주근접 가치를 높이려면 위례신사선 개통이 절실하다.


한편 트램(노면전차) 위례선은 B/C가 1.0미만으로 민자로 건설하는 데 어려움을 겪고 있다. 이에 위례 사업시행자인 LH가 직접 건설하는 방안도 검토중에 있다. 


위례선이 들어서는 복정역 개발이 시작돼 위례선 건설도 탄력이 붙을 전망이다. 복정역에는 8호선, 위례선은 물론 앞으로 위례과천선까지 들어선다. 이를 위해 복정역 일대가 스마트시티 복합도시로 개발될 예정이다. 


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