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[8월2주 마켓워치] 주택거래가 중단될 때 나타나는 부작용

닥터아파트 2017-08-11 조회 31,618 | 추천 4 | 의견 0 | 평점 평점 : 없음



8.2대책으로 수도권 주택시장은 일시적으로 거래가 중단됐다.


다주택자는 당장 매물로 내놓기보다는 매도여부를 놓고 고민중이다. 양도소득세 중과를 피할 수 있는 내년 3월 이전에 매도할 것인가? 아니면 문재인정부가 끝날 때까지 계속 보유할 것인가?


무주택자나 갈아타려는 실수요자들도 고민은 마찬가지다. 전세를 계속 살아야 할 것인가? 아니면 대출규모 축소에도 이번 기회에 내집마련을 해야하는가?를 놓고 고민중이다. 문재인정부에서 집값이 오르기 쉽지 않다고 애써 위안하는 무주택자가 늘어날 것이다. 갈아타려는 교체수요도 자기자본이 시세의 60%까지 있어야 해 쉽게 갈아타지 못할 것이다.


대출규제, 양도세 중과, 조합원지위 양도 금지 등으로 거래가 중단되면 주택시장에는 어떤 부작용이 나타날까?


다주택자도 불안하지만 무주택자도 불안하기는 마찬가지다. 그럼 가장 마음이 편한 사람은 1주택자?


매매거래가 되지 않는 주택시장은 비정상적인 시장이다. 수도권 주택시장은 2010년에서  2013년까지 침체기를 겪었다. 전월세거래가 있을 뿐 매매거래가 되지 않았기 때문이다. 집값 상승 기대 심리가 바닥이었지만 거래를 막는 규제책도 큰 몫을 했다.


이에 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 투기과열지구도 2011년 12월 강남3구를 마지막으로 모두 해제됐다. 또 지난 2004년 도입됐던 양도세 중과도 2014년 10년만에 폐지됐다. 이어 재건축 초과이익환수제도 2013년 이후 유예됐다. LTV DTI 등 대출규제도 2014년 8월 이후 1년 단위로 일시적으로 완화됐다.


하지만 MB정부 이후 규제완화시대 8년만에 문재인정부 8.2대책으로 다시 규제강화시대가 시작됐다. 참여정부 2003년 시절로 되돌아간 것이다. 그럼 지난 2010~2013년처럼 매매거래 중단의 시기가 올 것인가?


거래가 중단되면 우선 전세난이 다시 심해질 것이다. 전셋값 상승으로 이어지고 결국 매매가를 끌어올릴 것이다. 주거비용이 올라가 내수침체를 부추길 곳이다.


양도세 중과가 내년 4월부터 시작되면 매매거래량의 44%를 차지하는 유주택자들은 매도하지 않고 버티기에 들어갈 것이다. “문재인정부 4년 그까이꺼 문제없다”고 말할 정도다.


그러면 시장에 매물이 급속도로 줄어들 것이다. 실수요자는 사고 싶어도 매물이 없어 못사게 된다. 대출규제까지 더하니 더욱 그렇다. 


이에 무주택 실수요자들은 매매를 포기하고 전세, 반전세, 월세 중 하나를 선택할 수밖에 없다. 다주택자들이 매수에 나서지 않고 버티기를 하니 추가 공급되는 임대물량이 적다. 공급물량이 줄어들고 전세수요는 늘어나니 전세난이 더욱 심해질 것이다. 2018년 하반기 이사철(8~9월)에 본격화될 가능성이 높다.


두 번째로 거래가 2년이상 중단되면 2012년처럼 하우스푸어 문제가 다시 대두될 것이다. 하우스푸어는 팔고 싶지만 살 사람이 없어서 팔지 못하기 때문에 발생하는 것이다. 각종 규제책으로 구매력 있는 유효수요자, 다주택자들의 주택구입을 막고 있어 유주택자가 하우스푸어가 되는 것이다.


하우스푸어를 부동산 불패 신화를 믿고 무리하게 대출받아 산 사람이니 스스로 고통을 감수해야한다는 것은 문제해결에 도움이 되지 않는다. 중산층이 붕괴될 수 있다는 것이다.  특히 이번 8.2대책은 중산층을 배려한 대책이 전무하다.


마지막으로 거래중단의 가장 큰 부작용은 가격을 왜곡시킨다는 것이다. 살아 움직여야 할 거래시장이 정지돼 있다. 정지기간이 길어질수록 부작용은 커진다. 오랫동안 막았던 물길이 갑자기 다시 트이면... 거래량이 급증하고 가격은 폭발할 것이다. 8.2대책으로 새 아파트 희소가치가 높아지는 서울은 특히 그렇다.


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