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종부세 폭등 최대 피해자는 다주택자인가? 무주택자인가?

2021-03-18 조회 1,342 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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문재인정부의 주택공급 방향은 잘못돼도 한참 잘못됐습니다. 그럼에도 문재인정부는 계획(?)대로 강행하겠다고 합니다. 졸속 3기 신도시, 조합원 희생을 강요하는 공공주도 정비사업 등 공급계획 자체가 잘못됐고 공급계획을 집행하는 공공기관, LH의 신뢰가 바닥에 떨어졌는데 강행하겠다고 합니다.

3월 15일엔 2021년 아파트 공시가격안이 발표됐습니다. 조세형평과 복지향상을 위해 공시가격을 대폭 인상했다고 하는데... 공시가격 폭등에 이어 6월 이후엔 종부세 폭등이 대기하고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2021년 아파트 공시가격 폭등에 따른 종부세 폭등이 주택시장에 미치는 영향을 정리했습니다.

먼저 다주택자들의 종부세 폭등에 대한 액션플랜을 정리해보겠습니다. 언론에선 여전히 작년에 이어 올해도 공시가격안 발표 이후 급매물이 늘어나고 매물이 쌓여 집값이 하락할 것으로 예측하고 있습니다. 실상은 그렇지 않습니다.

앞으로 다주택자의 매물이 늘어나기 힘든 이유는 다음과 같습니다.

종부세 부담이 큰, 시가 20억원 안팎 고가 또는 초고가 아파트를 여러채 보유중인 다주택자는 대부분 지난해 말까지 자산 포트폴리오 세팅이 끝났습니다. 종부세 부담을 줄이기 위해 공동명의로 바꾸고(또는 공동명의로 된 다주택을 단독명의로 1인 1주택으로 바꾸고) 지난해 상반기까지 자녀에게 증여했습니다. 또 팔아야 할 아파트는 대부분 지난해 말 처분했으며 임사 등록 아파트는 자동말소까지 계속 보유하기로 결정했습니다.

다만 2021년 아파트 공시가격 상승폭이 워낙 커 3, 4월에 매물이 다소 늘어날 가능성은 있습니다. 하지만 급매물은 매우 적을 것입니다.

막바지 고민중인 다주택자는 시가 총액이 50억원이 넘는 아파트를 보유한 2주택자입니다. 올해 강남3구 공시가격 상승폭이 20% 안팎으로 상대적으로 적습니다. 하지만 종부세율이 3.6% 또는 5%에 달하는데다 세부담 상한선이 300%입니다. 따라서 4월말까지 매도를 고민하는 다주택자가 일부 있을 것입니다.

하지만 종부세 부담액보다 시세차익이 더 크다고 판단하고 존버를 선택할 가능성이 높습니다. 최소한 올해까진 말입니다.

지난 2019년 이전 선제투자한 다주택자는 올해 이후 앞으로도 최소한 2주택을 보유하려는 성향이 강합니다. 1주택만 장기보유한 사람은 지금이라도 추가로 한 채를 더 매수하려고 있습니다. 극단적인 케이스를 들면 강남 아파트를 한 채를 갖고 있는데 15억원에 전세주고 자신은 반전세 또는 월세로 살면서 남은 전세금을 레버리지 삼아 투자하는 것입니다.

시가 총액 50억원 이하인 2주택자는 큰 동요없이 가던 길을 갈 것입니다. 바이앤홀드를 할 것입니다. 롱포지션을 취할 것입니다. 2021년 공시가격안으로 성급히 급매물로 내놓는 일은 없을 것입니다.

시가 15억원 안팎 중고가 아파트를 보유중인 2주택자는 말할 것도 없이 존버할 것입니다. 일시적 2주택자도 양도세 비과세를 포기하고 계속 2채를 보유할까?를 고민하고 있을 정도입니다. 따라서 5월말까지 서울 등 수도권 아파트시장에 매물이 쌓여 집값이 하락세로 돌아설 가능성은 거의 없습니다.

본론으로 들어가 종부세 폭등에 대한 부작용을 정리합니다. 무릎을 탁 치게 만드는 코멘트를 다시 한번 인용합니다.

“보유세 세율이 너무 높을 경우 개인의 세부담은 임대료로 전가되어 부동산 가격 인하 효과를 기대하기 어렵기 때문에 정책시행에 주의가 필요한 것으로 분석되었다.

거래세율 인상은 거래량이 일정하게 유지될 경우, 가격하락을 유도할 수 있지만, 조세회피를 위해서 거래가 감소하는 동결효과가 발생할 수 있으며 이 경우 시장에 재고주택 공급량이 줄어들어 오히려 주택가격이 상승할 유인이 있다.”

-2018년 11월 논문 ‘박진백, 이영의 부동산 조세의 주택시장 안정화 효과-보유세와 거래세를 중심으로’ 중에서

위 인용 문구에서 말하는 재고주택 공급량은 아파트로 보면 기존아파트와 입주아파트에서 멸실아파트를 뺀 수치, 즉 아파트 스톡(STOCK)을 말합니다.

종부세 폭등의 가장 큰 부작용은 중장기적으로 재고아파트 총량도 감소시키지만 시장에 유통물량을 급감시킨다는 것입니다. 만성적인 매도자 우위 시장이 장기화된다는 것입니다. 상승장에선 특히 그렇습니다. 집값 상승으로 이어집니다.

또 종부세 폭등으로 다주택자의 주택수요가 위축돼 전세공급원이 끊기면서 전세수요가 줄어들지 않는한 전셋값이 상승할 것입니다.

물론 종부세가 올라가면 주택을 많이 보유할수록 세부담이 늘어나 투자수익률이 떨어집니다. 동결효과로 인해 매매거래가 감소합니다. 단기적으로 매매가는 하락할 수 있습니다.

그러나 다주택자는 12월에 납부해야 할 종부세액을 마련하고 종부세 증가로 줄어든 임대소득을 보충하기 위해 전월세 가격을 올릴 것입니다. 전세의 반전세화가 대표적입니다. 또 유지보수 비용을 최소화할 것입니다.

다주택자의 투자수요가 줄어들고 반전세화로 전세물량이 급감하면서 무주택자의 임대료 부담이 늘어날 것입니다. 3기 신도시 사전청약을 기다리는 무주택자의 희망고문이 계속될 것입니다.

로또당첨을 위해 무주택자들의 전세수요가 늘어난다면 전셋값 상승이 장기화될 것입니다. 유동성장세를 동반한 주택시장 상승장에서 전셋값 상승은 매매가 상승으로 이어질 것입니다.

이와 관련 문재인정부가 개발중인 공공주택지구에서 최근 신혼희망타운과 같은 특수 공공분양이 아닌 40대 이상이 당첨받을 수 있는 일반 공공분양 물량이 급감하고 있습니다. 수서역세권공공주택자구엔 일반 공공분양이 아예 없습니다. 민간분양물량도 3기 신도시의 경우 전체 공급물량의 30%에 불과할 것으로 봅니다.

종부세 폭등으로 다주택자의 주택수요가 크게 위축되면 결국 민간 주택공급물량이 감소할 것입니다. 중장기적으로 재고아파트 총량은 물론 유통물량이 줄어 다시 집값이 오르는 부작용을 초래할 것입니다.

문재인정부는 참여정부의 시즌2입니다. 적폐로 낙인을 찍은 다주택자의 규제수위를 2배 이상 높였습니다. 종부세 중과도 2배 이상 높였습니다.

과거 참여정부는 2003년 10.29대책으로 종부세를 신설한데 이어 2005년 8.31대책을 통해 종부세(세대별 과세)를 강화했습니다. 종부세 과세액은 2005년 5천3백억원에서 2006년 1조6천억원으로 급증했습니다.

종부세 폭탄이 투하된 2006년 서울 아파트시장은 다주택자들이 종부세 부담이 늘어나자 전세를 월세로 돌리면서 세입자에게 종부세 부담을 전가했습니다. 또 4년 이상 지속된 규제의 누적적 효과로 입주물량이 감소세로 돌아서면서 전셋값 매매가 모두 동반 폭등했습니다.

앞으로 유통물량은 물론 입주물량도 2023년 상반기까진 지속적으로 감소할 것입니다.

부동산지인에 따르면 서울 아파트 입주물량(임대아파트 및 도시형생활주택 포함, 오피스텔 제외)은 참여정부 시절엔 2004년 9만2천가구, 2005년 6만4천가구, 2006년 4만8천가구였습니다. 문재인정부에선 2020년 6만6천가구, 2021년 3만가구, 2022년 2만3천가구입니다.

종부세 폭등으로 하락장에 베팅하고 싶다면 베팅하세요. 장세에 휘둘리는 부동산 개미의 전형적인 특징이죠. 하지만 다주택자는 대부분 역발상으로 상승장에 베팅하고 있습니다. 아니 이미 상승장에 베팅했습니다. 2022년 3월 이후 주택시장을 낙관하고 있습니다. 


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