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박원순리스크가 사라진 서울 정비사업은 폭등할까?

2021-04-08 조회 1,029 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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예상대로 4.7 서울시장 보궐선거는 오세훈 후보의 압승으로 끝났습니다. 이제 서울 주택시장은 집값이 폭등한다며 정비사업을 가로막은 박원순리스크가 사라지게 됐습니다.

종부세 양도세 완화를 많이 기대하고 있는데 기대하지 않는게 좋습니다. 지금부터 내년 3월 대선이전 까지 정부와 여당이 취득세 보유세 양도세 '폭탄'을 스스로 해체할 가능성은 없다고 봅니다. 1주택자 종부세 부담을 찔끔 줄이거나 양도세 중과 한시적 유예 수준에서 완화책이 나올 가능성은 있습니다.

이번 주 강남 재건축시장에선 4월 5일 압구정 구현대7차(3구역) 80평형 실거래가 80억원에 거래돼 이슈가 되고 있습니다. 76동 11층으로 한강조망 최고 로열동 로열층으로 신축 펜트하우스를 분양받으려고 조합설립인가전에 일시불로 매수했다는 후문입니다. 매도호가 83억원에 나온 법인 매물을 3억원 깎아 매수했다는데...그래도 갭이 75억원인 월세 매물을... 초고가시장 상방압력 신호탄인가요?

그동안 강남3구의 경우 박원순리스크로 인해 안전진단 통과, 정비구역 지정 등 재건축 극초기단계부터 사업속도가 나지 않습니다. 강남 재건축단지에서 조합설립인가는 인천경기권의 사업시행인가 수준으로 사업이 진척했다고 봐야 할 것입니다. 그리고 강남 재건축단지는 사업시행인가후 매수하기가 어렵습니다. 서울 등 투기과열지구 재건축단지는 조합설립인가 이후 조합원지위 양도가 금지됩니다. 매물이 급감하고 매도호가가 급등합니다.

지난해 12월 이후 개포 재건축시장이 그렇고 지난 2월 이후 최근 압구정 재건축시장이 그렇습니다. 조합설립인가후 매도호가가 2억원 이상 올랐습니다. 조합설립인가후 조합원 매매가 금지되니 압도적인 매도자 우위 시장이 됩니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 지난 2월 이후 압구정 재건축단지 조합설립인가 러시가 서울 등 수도권 주택시장에 미치는 영향을 분석했습니다. 압구정은 지난 2월 4, 5구역에 이어 4월에 2, 3구역이 조합설립인가가 날 예정입니다. 3구역이 초읽기에 들어갔고 2구역도 늦어도 4월말까지 인가가 나 매매시장이 닫힐 예정입니다. 1구역은 4월말 조합설립 총회를 추진중입니다.

지금 내가 수도권에서 6억원 이하 저가 아파트를 보유하고 있어도 압구정 재건축 사업속도에 주목해야 합니다. 나비효과라 하죠. 압구정 매매가 상승은 3개월 지나면 수도권 전역에 영향을 미칠 가능성이 높습니다.

지난 2015년 이후 수도권 상승장에서 가다서다를 반복하는 계단식 상승을 할 때 특히 규제책 발표후 조정장세를 지나 다시 반등할 때 가장 먼저 움직인 시장이 바로 강남3구입니다. 그중에서도 압구정과 잠실이 가장 먼저 반등했습니다.

다만 지금 잠실주공5단지를 비롯해 미성크로바, 진주 등 잠실권 재건축시장은 사업속도가 지지부진한 상태입니다. 반면 압구정은 지난해 6.17대책에서 발표된 조합원 분양자격 2년 거주요건이라는 악재가 모멘텀이 돼 사업속도가 빨라져 호재로 작용하고 있습니다.

압구정 1~6구역중 1, 6구역을 제외하고 2~5구역은 6.17대책 이후 1년도 되지 않아 조합설립인가를 받게 됐습니다. 이에 앞서 잠원동 신반포2차도 지난해 11월 조합설립추진위 승인 이후 17년만에 조합설립인가를 받았습니다.

조합설립인가후 조합원 매매가 금지되면 10년 이상 보유& 5년 이상 거주한 1세대 1주택자 매물만 존재할 뿐입니다. 조합설립인가후 시장에 다시 매물이 출현하는 시기는 최소한 5년이 지나야 합니다. 조합설립인가후 3년 이내 사업시행인가 신청을 하지 못할 경우 한시적으로 조합원 매매시장이 열리지만 드뭅니다. 잠실주공5단지가 이에 해당됩니다.

사업시행인가후 3년 이내 착공하지 못하는 경우가 많아 이때 조합설립인가후 매매시장이 열립니다. 현재 방배5, 6, 13, 14구역이 이에 해당됩니다. 미성크로바와 진주도 마찬가지입니다. 반포잠원에선 신반포4지구가 대표적입니다.

지금 강남 재건축시장은 지난해 11월 이후 개포(개포주공 5~7단지) 잠원(신반포2차)에 이어 4월말에 압구정 매매시장이 닫히고 있습니다. 방배5, 6구역도 6월 전후 착공하면 매매시장이 닫힙니다. 잠실권 미성크로바와 진주도 역시 6월 전후에 착공되면 매매시장이 닫힙니다. 잠원 신반포4지구도 5월말까지 철거를 끝내고(건축물 멸실신고를 하고) 6월 이후 착공을 추진중입니다. 착공되면 새아파트 소유권보존등기까지 매매가 금지됩니다.

여기서 핵심은 강남 재건축 매매시장이 닫히면 진입하지 못한 시장참여자들이 어떤 선택을 할 것인가?입니다. 매매시장이 닫히고 있으니 차선책을 선택할 가능성이 높습니다. 잔금전에 조합설립인가를 받거나 착공을 하게 되면 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

강남 입주권은 이주비 대출을 승계받지 못해 세입자가 없는, 즉 이주 이후 단계에 있다면 84타입 입주권을 매수하는데 초기투자비로 현금 25억원 안팎이 필요합니다. 반면 강남2구 신축 준신축의 경우 전세 끼고 매수할 경우 84타입은 매매가 전셋값 갭이 13억원 안팎입니다.

조합설립인가전 구현대 신현대 등 압구정 아파트를 매수하지 못한 시장참여자들은 대체재로 압구정 1, 6구역을 사거나 반포 신축 준신축을 매수할 것입니다. 아니면 대체재로 조합설립인가전 초기 재건축단지를 매수할 것입니다. 조합설립인가로 매매시장이 닫힌 개포주공 5~7단지 대신 개포 경우현(경남 우성3차 현대1차)을 선택하는 것처럼 말입니다.

4월 수도권 아파트시장은 지난 2.4대책 전후로 전세매물까지 쌓이면서 매매 전세 모두 거래가 침체돼 있습니다. 전세시장에서 4~6월은 전형적인 비수기입니다. 매매시장도 비수기지만 특히 시가 15억원 안팎 고가시장이 침체돼 있습니다.

하지만 서울 강남권 초고가시장에서 최상위에 있는 압구정 재건축시장이 지난해 10월 이후 높은 상승폭을 보였습니다. 그리고 4월에 매매시장이 닫히고 있습니다.

이로 인해 순환매(갭메우기)가 이뤄질 가능성이 높습니다. 최대 변수는 오는 5월말까지 잔금을 치뤄야 하는 종부세및 양도세 중과 회피 매물과 전세물량 소진속도입니다.

2분기 서울 및 경기 입주물량이 급감하고 강남 신축 준신축 전세가율이 60% 안팎인 상황에서 7월 이후 성수기가 다가오면서 전세물량이 소진되면 매매가를 끌어올리는 모멘텀이 될 것입니다. 그래야 매매가 전셋값 갭이 줄어들어 최고가로 나온 매물이 점차 거래될 것입니다. 지난 2018~2020년 3년간 KB국민은행의 전세수급지수를 보면 4월 또는 5월을 변곡점으로 전세물량이 빠른 속도로 소진됐습니다.

4월 이후 서울 강남권 초고가시장에서 주목할 매매가 모멘텀으론 △4.7 서울시장 보궐선거 결과 △4월 압구정 2, 3구역 조합설립인가 △ 4월 송파헬리오시티 소유권 보존등기 완료 △5월 래미안원베일리 일반분양 △5월 신반포12차 조합설립인가 △6월 이후 방배 5, 6구역, 잠실 진주 및 미성크로바, 잠원 신반포4지구 등 재건축단지 착공 러시 △반포주공1단지 3주구 6월 이후 이주 등이 대기하고 있습니다.

시가 30억원 안팎 초고가시장이 움직이면 시가 20억원 이상 초고가시장이 움직일 것입니다. 이어 시가 15억원 초과 고가시장-15억원 이하 중고가시장이 뒤를 따를 것입니다. 


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